Recupero crediti condominiali: la via stragiudiziale sui condomini morosi

L’amministratore di condominio è autorizzato a svolgere il recupero crediti condominiali sui condomini che non pagano le spese, sia stragiudizialmente che attraverso il recupero giudiziale.

Il mancato pagamento delle spese condominiali da parte di uno o più condomini instaura un processo di recupero crediti complesso che vede coinvolti non più Creditore, Debitore ed un eventuale mediatore, sia esso una società di recupero crediti o un avvocato (principalmente nel caso di recupero crediti giudiziale) ma anche un quarto soggetto, l’Amministratore di condominio.

Secondo le disposizioni di legge infatti l’Amministratore, oltre che essere autorizzato, è anche formalmente obbligato, per adempiere ai propri compiti professionali, ad implementare un iter di recupero crediti condominiali sui condomini morosi che non hanno corrisposto la propria parte di spese condominiali; l’azione da parte dell’amministratore deve inoltre avvenire entro sei mesi dalla data di chiusura bilancio in cui i crediti sono iscritti, come dichiara la legge 220/2012, in vigore dal 18/06/2013 che ha fondamentalmente riformato la precedente legislazione sul condominio. Come dichiara infatti l' art. 1129 c.c.  l’amministratore è quindi abilitato, per poter attivarsi al recupero del credito, a richiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo o provvisorio nei confronti del moroso e quindi procedere al recupero giudiziale.

Dal punto di vista operativo recuperare un credito condominiale non presenta però differenze rispetto alle altre tipologie di crediti per cui vale la stessa teoria secondo cui attivare un recupero legale senza prima svolgere un’azione di tipo stragiudiziale, e quindi volta ad una mediazione con il condomino moroso, è potenzialmente poco performante dal punto di vista dei costi. Gli Amministratori di condominio rientrano fondamentalmente in due categorie: gli amministratori di condominio professionisti e i condomini amministratori. I primi svolgono il medesimo ruolo in più condomini e di conseguenza hanno a che fare con centinaia, se non migliaia di condomini contemporaneamente, i secondi sono semplici proprietari/condomini che si prendono l’incarico di amministrare il condominio, dedicando quindi il proprio tempo extra-lavorativo a questa attività.

La gestione da parte dell’amministratore del recupero giudiziale è stata facilitata anche dalla riforma del 2012, la quale ha fornito a quest’ultimi gli strumenti per risolvere, attraverso un legale, le questioni di morosità più problematiche. D’altra parte l’attività legale è fondamentalmente svolta in autonomia dallo Studio legale, una volta definiti i condomini morosi e richiesti i decreti ingiuntivi. Dal punto di vista stragiudiziale invece l’attività è decisamente più dispendiosa dal punto di vista dei tempi operativi per svolgerla. Nel caso dell’Amministratore di condominio professionista l’attività di sollecito massiva, se non svolta in maniera sistematica e repentina può rischiare di distogliere l’attenzione dalla gestione ordinaria relativa ad ogni Condominio. Nel caso dell’amministratore/condomino entra poi in gioco, oltre alla mancanza di un’esperienza approfondita, il rapporto umano con i condomini e la capacità di mediazione che diventa mera dote relazionale e non competenza professionale.

Le statistiche sulla percentuale di condomini morosi in Italia, presentata dalle associazioni di categoria Confabitare e Confamministrare (dati 2016) fanno percepire in maniera chiara le difficoltà alle quali tutti gli amministratori di condominio vanno incontro, con una media che si aggira intorno al 20-25% di morosi sul totale, e con picchi del 33,8 % a Bologna, 33% a Roma e 32,7% a Napoli. E’ proprio a causa delle numeriche di condomini morosi che la collaborazione con società specializzate nel recupero crediti stragiudiziale e giudiziale può permettere di aumentare sensibilmente le performance di recupero e migliorare inoltre la gestione dei condomini, grazie alla concentrazione delle risorse degli amministratori sulle attività ordinarie.

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